Tal vez se sorprenderá al descubrir el secreto que los bancos no quieren que usted sepa, o tal vez se trata de algo que ya sabía, pero nunca lo ha reconocido como una valiosa pieza de información.

Las instituciones de crédito se protegen asegurando el préstamo con la propiedad que están financiando. Esto le da al prestamista la confianza que el propietario devolverá el dinero prestado en el tiempo especificado en el contrato de la hipoteca, y siempre y cuando usted se mantenga haciendo sus pagos mensuales, todo el mundo vive feliz y tranquilo.

Sin embargo, si el dueño de casa comienza a atrasarse con sus pagos mensuales de hipoteca, el sueño de ser propietario de una casa puede convertirse en su peor pesadilla, no sólo para usted sino también para la institución de crédito.

¿Cuál es el secreto que el banco no quiere que usted sepa? ¡El banco no le quiere embargar su casa! Sé que suena absurdo, pero para cuando termine de leer este artículo, estará convencido de que esto es en efecto una afirmación correcta. Permítanme ir un paso más adelante; la última cosa que el banco quiere hacer, es embargarle su propiedad. Esto representa un gasto adicional que el banco no necesita hacer, además les costara miles de dólares llevar su propiedad a través del proceso de embargo. Ahora usted puede estar preguntándose: Si eso es cierto, ¿por qué me está amenazando con embargarme la casa? ¿Qué es lo que realmente quieren?

Existe una respuesta muy simple, el agente de cobros del banco quiere asustarlo para que usted haga los pagos atrasados de su hipoteca, y al hacerlo, asegurarse de que usted va a continuar haciendo sus pagos regularmente hasta el final del plazo especificado en el contrato. La amenaza de un embargo es la única herramienta que el banco tiene para recuperar sus pérdidas.

Además, una vez que el banco inicia el proceso de embargo, las leyes que regulan el sector bancario requieren que el banco reporte la propiedad como un recurso improductivo. Esto le dificultará al banco tener la capacidad de pedir prestado más dinero y también afectará su puntaje de crédito. El banco debe tratar a toda costa de no tener que reportar en sus libros la propiedad como un recurso improductivo. En muchos casos, los bancos intencionalmente demoran la iniciación de embargo por seis meses, y en muchos casos hasta un año, para no tener que reportar la propiedad como un recurso improductivo.

El problema de los recursos improductivos o el “NPA”, como se le conoce comúnmente en la industria bancaria y financiera, afecta a los bancos de más maneras de lo que usted y yo podemos entender. Estas tres simples letras aterrorizan  al sector bancario. La temida regla de “NPA” simplemente establece que: “Cuando el interés de un préstamo que se debe a un banco pendiente de pago por más de 90 días, el préstamo completo se convierte automáticamente en un recurso improductivo”. Las instituciones financieras harán todo lo posible para evitar tener que reportar la propiedad como un recurso improductivo.

¿Por qué estas tres simples letras "NPA" le causan tanto terror a una institución financiera? ¿Cuáles son las consecuencias al tener que hacer este reporte?

Hay una serie de problemas que se derivan al tener demasiados “NPA’s” reportados en los libros del banco.  El mayor problema es que el banco debe tener cierta cantidad de dinero en efectivo en su cuenta de reserva. Si su nivel de cuentas en mora es muy alto, el banco tendrá que poner más dinero en su cuenta de reserva para compensar estos recursos improductivos. Esto significa que ahora tienen menos dinero para prestar, también significa que ahora tienen menos dinero para invertir y generar nuevo ingreso. Además de eso, ahora el banco tiene que lidiar con una propiedad que no quieren poseer porque se convertirá en una fosa séptica de dinero. Además, el banco  no podrá obtener ninguna ganancia de esa propiedad debido a la forma en que las hipotecas son estructuradas.

Los bancos, en su afán por maximizar sus ganancias, estructuran las hipotecas de tal manera que se les paga la mayor parte de los intereses por adelantado o al comienzo del plazo del préstamo. Esto se llama una hipoteca de carga frontal y todas las hipotecas están estructuradas de la misma manera. Esto significa que en los primeros años de su hipoteca, usted descapitalizó su propiedad, porque la mayor parte de los pagos fueron designados a pagar los intereses del préstamo.

Muchas veces los bancos encuentran que la propiedad que sirvió como garantía del préstamo (su casa) vale menos que el dinero prestado, basándose en el precio del mercado actual, y una vez que el banco toma posesión de su propiedad, no sólo tiene una pesadilla administrativa y jurídica, sino también están a punto de tomar un baño financiero.

Aunque no soy un defensor de  los banco, estoy seguro que si usted estuviera en la misma situación del banco, se vería obligado a hacer exactamente lo mismo. El banco no tiene ningún otro recurso. El único recurso legal a su alcance es el embargo de la propiedad a fin de reducir sus pérdidas. Sin embargo esa es su última opción.

¿Puede ver el aprieto en el que se encuentran las instituciones de crédito? Por un lado, están perdiendo dinero por no recibir sus pagos de hipoteca y por el otro, no puede realmente permitirse el lujo de embargarle su casa debido a las consecuencias negativas que esto les traerá.

Si bien es cierto que esto es una explicación simplificada de cómo las instituciones financieras operan, lo fundamental es que los bancos están en el "negocio de compra y venta de dinero." Para ponerlo en términos simples y claros, la ganancia del banco es generada por la diferencia creada entre la tasa de interés que ellos pagan sobre el dinero prestado y las tasas de interés que cobran sobre el dinero que prestan. El banco se embolsa la diferencia. Para que  los banco puedan hacer dinero, deben prestar los fondos en su posesión, o encontrar algún tipo de inversión que garantice una tasa de rendimiento más alto que el costo de su préstamo.

Considere el principal factor de motivación que un banco tiene en abrir un negocio. No es de ofrecer un servicio al público, sino que están en negocio para hacer dinero. En un caso de embargo, lo más probable es que perderán dinero. Como dice el viejo refrán, "la mejor manera de hacer dinero es dejar de perder dinero". Tener el conocimiento de cómo funcionan las instituciones de crédito, es una pieza valiosa de información de la cual usted se puede aprovechar. Usted ahora sabe que las agencias de crédito no quieren embargarle su casa - y usted no quiere perder su casa en un embargo, entonces ustedes tienen un punto en común para llegar a un nuevo acuerdo para detener el proceso de embargo y satisfacer las necesidades de ambos. Recuerde: El banco no le quiere embargar su casa.